Wien (OTS) – Der Wiener Gewerbeimmobilienmarkt zeigt sich im ersten
Halbjahr 2026
grundlegend stabil. In allen drei maßgeblichen Assetklassen – Büro,
Retail sowie Industrie & Logistik – zeichnen sich strukturelle
Verschiebungen ab: Qualität, Lage und Beratungstiefe sind die
entscheidenden Parameter für nachhaltigen Vermarktungserfolg. Das ist
das Fazit von Anthony Crow, Abteilungsleiter Gewerbe bei OTTO
Immobilien, auf Basis der aktuellen Marktbeobachtungen und Kennzahlen
zum Halbjahr: „ Der Markt belohnt 2026 konsequent Qualität – in der
Immobilie, in der Lage und in der Beratung. Genau das ist unser
Anspruch bei OTTO Immobilien. “
Zwtl.: Büromarkt Wien: Nachfrage normalisiert sich, knappes Angebot,
steigende Spitzenmieten
Der Wiener Büromarkt bewegt sich auf einem ruhigeren Niveau als
im Rekordjahr 2025. Nach einer Vermietungsleistung von rund 200.000 m
² im Jahr 2025 – dem zweithöchsten Jahreswert des Vienna Research
Forum (VRF) aller Zeiten und einem Plus von 39 % gegenüber 2024 – hat
sich die Nachfrage nun erwartungsgemäß normalisiert. Im ersten
Halbjahr 2026 wurden 64.843 m² Büroflächen vermietet, was einer
leichten Steigerung von +2% gegenüber der Vorjahresperiode
entspricht. Besonders das 2. Quartal war mit 16.140 m² jedoch eines
der schwächsten Quartalsergebnisse der letzten fünf Jahre. Der starke
Jahresauftakt im 1. Quartal sichert dem ersten Halbjahr noch ein
solides Gesamtergebnis. Vor allem öffentliche Mieter, die Ende 2025
noch einen hohen Anteil am Vermietungsgeschehen hatten, blieben im
letzten Quartal vollständig aus.
Die Leerstandsquote liegt aktuell bei rund 4,4 % und zählt damit
zu den niedrigsten im europäischen Vergleich. Die Spitzenmiete hat
mit EUR 29,50 pro Quadratmeter und Monat einen neuen Höchststand
erreicht. Die Durchschnittsmiete hat ebenfalls mit EUR 16,20 pro
Quadratmeter und Monat nochmals leicht angezogen. Treiber dieser
Entwicklung ist das weiterhin knappe Neubauvolumen: Die geringe
Fertigstellungspipeline hält den Druck auf das Mietpreisniveau
aufrecht und dürfte die Leerstandsquote mittelfristig weiter
reduzieren. Gefragt sind vor allem nachhaltige Erstbezugsflächen in
etablierten Lagen – Bestandsobjekte ohne klare ESG-Perspektive
geraten hingegen zunehmend unter Verwertungsdruck.
In der Beratungspraxis gewinnen sogenannte „Stay vs. Go“-Analysen
an Bedeutung: Unternehmen prüfen systematisch, ob bestehende Flächen
durch Modernisierung und Reorganisation weiterentwickelt werden
können oder ob ein Standortwechsel langfristig wirtschaftlicher ist.
Moderne Büroflächen punkten mit flexiblen Nutzungskonzepten,
hochwertiger Aufenthaltsqualität, hybrider Meeting-Infrastruktur
sowie energieeffizienter Gebäudetechnik und Hospitality-Angeboten.
Zwtl.: Retailmarkt: Polarisierung setzt sich fort – 1A-Lagen bleiben
knapp
Auch der Wiener Retailmarkt zeigt eine zunehmende Zweiteilung.
Die Nachfrage internationaler Marken – insbesondere von Monolabels
aus dem Midscale- und Premium-Luxury-Segment, Sport- und Outdoor-
Anbietern sowie gehobenen Gastronomiekonzepten – nach Flächen in 1A-
Lagen bleibt ungebrochen hoch. Das verfügbare Angebot an hochwertigen
Highstreet-Flächen in Wien ist dabei knapper denn je. Die anhaltend
hohe Nachfrage bei gleichzeitig knappem Angebot hält die
Spitzenmieten in den Wiener Toplagen stabil auf hohem Niveau: Am
Wiener Graben, einer der gefragtesten und teuersten Einkaufsstraßen
der Stadt, liegt die aktuelle Spitzenmiete unverändert bei EUR 620
pro Quadratmeter und Monat.
Demgegenüber stehen Sekundärlagen und großflächige Objekte mit
vertikaler Geschossstruktur unter strukturellem Druck. Gleichzeitig
vollzieht sich ein spürbarer Wandel der Nutzungskonzepte: Handelsnahe
Dienstleister, regionale Gastronomie, Fitness- und Health-Konzepte
sowie Entertainmentformate ersetzen vielerorts klassischen
Einzelhandel und setzen neue Impulse für Frequenz und
Aufenthaltsqualität.
Zwtl.: Industrie & Logistik: Stabilisierung unter veränderten
Vorzeichen
Nach zwei herausfordernden Jahren zeichnet sich am Wiener
Logistikmarkt eine Stabilisierung ab – allerdings unter gewandelten
Marktbedingungen. Die spekulativen Großentwicklungen im Big-Box-
Segment gehören vorerst der Vergangenheit an: Die Fertigstellungen
gehen 2026 auf rund 83.000 m² zurück, etwa ein Drittel des
Vorjahresvolumens. Developer realisieren in diesem Segment kaum noch
Projekte ohne gesicherte Vorvermietung. Grund hierfür ist der
anhaltend hohe Leerstand bei Projekten, die in den Jahren 2024 bis
2026 fertiggestellt wurden.
Strukturell verlagert sich die Nachfrage auf kleinere, flexible
Einheiten zwischen rund 1.000 und 3.500 m² sowie auf Brownfield-
Entwicklungen, die durch die EU-Taxonomie weiter an Bedeutung
gewinnen. Im ersten Halbjahr 2026 wurden rund 104.000 m² vermietet
bzw. in Betrieb genommen, was ein deutliches Plus gegenüber dem
Vorjahr darstellt. Rund die Hälfte davon sind Inbetriebnahmen von
BuildtoSuit-Projekten zuzuschreiben. Auch bei den Mietpreisen zeigt
sich Stabilität auf hohem Niveau: Die Spitzenmiete im liegt aktuell
bei EUR 7,75 pro Quadratmeter und Monat.
Neue Dynamik entsteht durch technologiegetriebene Nutzungen:
Rechenzentren und datenintensive Infrastrukturprojekte entwickeln
sich zu einem zusätzlichen Nachfragetreiber für moderne
Gewerbeflächen. Energieverfügbarkeit, Netzanschluss, ESG-Konformität
und Flächeneffizienz rücken dadurch noch stärker in den Fokus von
Investor:innen und Nutzer:innen.
Zwtl.: Ausblick: Positive Dynamik und konkrete Chancen
Trotz anhaltender Komplexität in einzelnen Marktsegmenten
überwiegen aus Sicht von OTTO Immobilien die positiven
Entwicklungstendenzen. Die Marktdynamik zeigt eine zunehmende
Stabilisierung, auch wenn das Niveau früherer Jahre in manchen
Bereichen noch nicht wieder erreicht ist. „ Wir sehen konkrete
Chancen, die wir aktiv nutzen wollen. Mit einem klaren Fokus auf
Qualität, Marktkenntnis und partnerschaftliche Beratung blicken wir
zuversichtlich auf die kommenden Monate “, schließt Anthony Crow.
Über OTTO Immobilien
OTTO Immobilien zählt mit mehr als 90 Mitarbeiterinnen und
Mitarbeitern zu den großen privaten, unabhängigen und vom Eigentümer
geführten Immobilienberatern Österreichs. Das Unternehmen ist seit 70
Jahren am Wiener Markt und bietet sämtliche Bereiche der
Immobiliendienstleistung an: den Verkauf und die Vermietung, die
Verwaltung und Bewertung von Wohn- und Gewerbeimmobilien. Mit Knight
Frank hat OTTO Immobilien seit 2011 einen starken internationalen
Kooperations-Partner. www.otto.at
